跳到主要内容
挚诚.志成(网志)

开创五项措施处理合作社楼宇重建 为业主制定「合情、合理」收购方案

市建局去年在九龙城区启动两个公务员建屋合作社(合作社)楼宇重建试点项目,分别为盛德街/马头涌道发展项目(盛德街项目),以及靠背垄道/浙江街发展计划(靠背垄道项目);其中,盛德街项目因为规划内容较简单,进度较快,今年初获发展局局长授权进行,而涉及的上诉个案亦已于6月完成处理。市建局正根据董事局批准的收购及补偿政策,为合作社楼宇的业主制定收购补偿方案,相关筹备工作已大致完成,预计稍后将会向业主发出收购建议函件。

相对于一般旧楼的收购工作,合作社楼宇重建试点项目的业权收购工作复杂得多,我留意到政府部门在数年前曾向立法会就合作社楼宇的重建机制,作全面、透彻的解说,我想借此网志作一个扼要的说明。

合作社楼宇单位业权未经补价不得转让

合作社楼宇政策的原意,是由政府将土地批予合资格公务员,以合作社形式兴建房屋,有关官批地契订明,合作社是楼宇土地的承租人;合作社社员乃透过各自与合作社签订的分租租契,以分租承租人的身份于相关单位居住,他们并不拥有相关单位的法定业权。

尽管在土地注册处的土地登记册上,「合作社」一般获登记为物业的「物业拥有人」,但在香港实施的土地注册制度下,该注册文件只是一项影响土地转易的文件纪录,在土地登记册上注册为「物业拥有人」的人未必拥有物业的妥善业权[1]。事实上,政府在1952年发出有关「为本地公务员提供房屋资助」的公告,已清楚说明公务员建屋合作社计划仅是一种公务员房屋福利,让政府以优惠地价批出土地,并提供政府贷款,协助合资格公务员成立合作社以建屋居住。我理解到这类楼宇只准予公务员作居住用途,并严禁社员将物业转售。

随着社员在1980年代逐步还清政府贷款,政府回应社员希望取回单位业权的要求,在 1987及1993年先后推出两份关于解散合作社和协助社员取回单位业权的指引。其中,1993年的指引清楚列出,社员申请取回合作社楼宇业权的程序,当中主要涉及解散合作社、完成修订官地租契、审批大厦公契、进行分契等手续,以及合作社解散后由前社员成立业主立案法团。而只有完成这「五部曲」后,整个散社程序才算完成,而已解散的前合作社社员亦可以取得其单位的业权。在此阶段,虽然前社员取得单位的业权,但有关单位仍抵押予政府,业权仍受转让限制,不得以转让、另作抵押、出租或其他方式处理。直至「未补地价业主」向政府缴付土地补价以撤销单位的转让限制,才能够成为「已补地价业主」,可以自由转售其单位。

体恤社员需要  协助出售单位和搬迁

市建局在处理合作社楼宇的重建上,在依据既定的法规和制度之外,亦从情、理的角度出发,考虑社员的不同情况和需要,制定一套特别针对合作社楼宇单位业权的特殊情况的收购方案,尽最大努力去妥善处理合作社楼宇的业权收购和补偿事宜。

我们明白,公务员合作社楼宇的社员,皆是服务社会数十年的公务员,在数十年前当项目范围的土地配套仍未成熟时,他们需要为合作社楼宇的所在地自资建屋、铺设用作连接项目内各幢楼宇出入口的私人街道,以及提供予合作社楼宇电力和用水等的设施,为建设他们的小区担当「开荒牛」,这一点不容置疑;但政府在随后的数十年亦为合作社楼宇的小区投放不少公共资源,包括保养维修街道和公用设施;兴建铁路、道路网络和配套设施、提供中小学、市政大厦、运动场和休憩公园等公共设施予区内居民享用,改善整个小区的生活环境和质素。这些惠民、利民设施的建设和维护,皆取自社会珍贵的资源。

市建局在考虑试点项目的收购补偿方案时,既会考虑合作社楼宇的建筑费、土地价值和其他建筑开支等不同因素,对业主作出收购补偿;作为公营机构,市建局亦必须在合作社楼宇业权的特殊情况、居民的居住需要,以及公共资源公平、有效运用之间,取得平衡,以「合情、合理」的原则,制定一套既能照顾合作社居民所需,亦能为社会大众接受的方案,务实地解决问题,顺利推展试点项目,让公共和土地资源得以有效运用,惠及更多市民。

收购方案开创五项措施  尽力照顾需要

基于执行合作社楼宇重建的复杂性和独特性,在过去一年多的时间,市建局与多个政府政策局和不同政府部门,在散社、补回地价、支付印花税、补偿方案等事宜,召开了20多次跨部门会议,探讨不同务实的方案。

在市建局的参与和协调下,这套收购方案在支援社员/未补地价业主/已补地价业主等方面,提出五项新措施,包括:

1.   免费法律支援缩短「散社」程序

合作社社员自行「散社」和取回其单位的业权契据的过程漫长,一般需要两年多甚至更长时间,并要支付数万元律师及行政费。为了缩短「散社」程序,市建局特别委派专责小组和委托有散社经验的律师行为法律顾问,提供免费法律支援服务,协助合作社提交「散社」申请、并协助社员处理修订地契、审批大厦公契、委任清盘人将合作社清盘等程序。

在盛德街项目9个合作社中,原本余下一个涉及12个单位的合作社仍未解散,当中有3名社员已移居海外。市建局和法律顾问逐一联络9名在香港的社员,再越洋与余下3个社员联络,协助召开会议,议决散社。过程中,法律顾问亦协助社员解决复杂的情况,例如有较年长的社员遗失合作社的分租租契文件,未能证明其身份;或社员去世后未有办理股份转让予继承人手续等。在市建局及法律顾问的协助下,该合作社只需花约一年的时间,便完成整个散社及取回业权的程序,较以往社员自行处理散社所需的时间,缩短了18个月。

ura photo盛德街项目内的马头角建屋合作社完成散社程序,全部社员已在今年6月签署楼契,成为「未补地价业主」。

2.   促成政府检讨评估土地补价基础

至于在土地补价金额方面,市建局更促成政府检视合作社社员缴付土地补价的评估基础。由去年6月起,以合作社旧楼的「现有用途土地价值」作为评估合资格个案补地价金额的基础,相较以往以「土地重建后价值」作为评估基础的金额,减少了四成甚至五成。

3.   引入「划一补地价呎价」安排

我们在检视业主支付土地补价的执行细节时,留意到政府会因应申请补地价的单位的位置、楼层、座向及景观等因素,计算该单位所需支付的补价,因此合作社楼宇内每个单位的补价金额,不尽相同。举例来说,盛德街项目的楼宇欠缺升降机,高层单位的住户出入较为不便,所以政府评估补价时,低层单位的价值较高层单位为高,因而补价金额亦会较多,粗略计算,同一项目内不同单位最低及最高的每平方呎补价金额,可以相差超过三成。

市建局按其现行重建项目的收购机制,会向所有受影响的自住业主提出一个划一的「七年楼龄」收购呎价,在此情况下,便会出现同一面积但位处不同楼层或座向的合作社楼宇单位,前社员在土地补价后,实际所得的每呎现金补偿会出现不一致的情况。

针对这补价机制所衍生的问题,市建局研究在公务员合作社的试点项目中,首设「划一补地价呎价」安排的可行性,以整个项目内获评估为最低的每平方呎补地价,划一作为适用于项目内所有单位需支付的每平方呎补价。有关单位的划一补地价呎价和原本需向政府缴付的补地价呎价的差额,将会由市建局支付。

4.   减免印花税及行政费

未补地价业主可以获政府豁免在补地价时原需要支付的5万多元行政费;前社员从法团取得业权所涉及的从价印花税,以及业主因为将业权转售予市建局所涉及的额外印花税,合计约数十万元甚至超过100万元的税项,亦不用缴付。

上述几项措施,将大大减轻住户在土地补价以及单位业权转易所涉及的经济的负担。

5.   更具弹性重置方案   照顾「特大户」

根据现行适用于市建局私人楼宇重建项目的政策,每个受重建影响的自住业主,在接受市建局收购建议后,可以选择购买一个在启德焕然壹居或原址「楼换楼」项目的单位。不过,未补地价的社员需要向政府缴付补地价,他们实际收到的补偿金额会因而减少。

考虑到这点,政府和市建局容许合资格的前社员自住业主,可以购买由房协在启德兴建和管理的专用安置屋邨的资助出售单位,作为重置居所的多一个选择。

然而,合作社楼宇单位的面积一般超过800呎,最大单位更达1,600呎。最早期50年代入住的第一代居民,在单位生活多年,至今不少已经是「三代同堂」、甚至是「四代同堂」的大家庭。

我们明白在目前私人楼宇市场,单位普遍以中、小型为主;在两个重建项目内居住的6至11人「特大家庭」,难以在市场上寻找逾千呎的单位一同居住。故此,我们与政府磋商后,为这重建项目首次推出更具弹性的单位重置方案。

在新的单位重置方案下,合资格的前社员自住家庭,如涉及「分支家庭」,他们在接受市建局的收购建议后,可以购买最多两个安置单位;而在选择安置单位的类别时亦具弹性,可以购买两个专属安置屋邨的资助出售单位、或一个资助出售单位和一个焕然壹居单位等不同组合,减低重建对需要「分户」家庭的影响。

重建合作社楼宇社会意义重大

重建合作社楼宇对社会的意义重大,不仅让受影响的社员和已补地价业主有一笔特惠的现金补偿,能够按不同的需要,购买比现时居所环境和设施较好、并有升降机的重置单位,改善居住环境;而更重要,是将这些合作社楼宇位处的珍贵市区土地资源的发展潜力释放,做到地尽其用,增加房屋供应,让社会上更多有住屋需要的市民受惠。单计盛德街项目来说,重建后可提供约640个单位,比目前约150个单位增加3倍多。

我希望上述就重建合作社楼宇的重建机制和收购补偿政策的解说,可进一步说明市建局制定这套收购方案的原则,以及特别因应合作社楼宇特殊情况所开创的措施。我冀盼盛德街项目的合作社单位业主,稍后收到市建局的收购和补偿方案后,了解到目前的方案在「合情、合理」的原则上,已平衡居民的需要和公共资源的有效运用,并能体会市建局推行这个重建项目的诚意和所作的努力,接纳我们提出的收购建议。


[1] 土地註冊處關於契約註冊制度的常見問題:https://www.landreg.gov.hk/tc/title/faq_ltb_1.htm