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挚诚.志成(网志)

深水埗「小区规划」应用智慧地理资讯科技 加快规划步伐 以数据推动更新

在刚过去的星期二,周主席和我出席立法会发展事务委员会会议,向议员介绍市建局在过去一年的工作和未来5年的业务网领。我感谢议员对市建局在疫情下维持业务运作表示肯定;议员亦要求市建局加快市区更新的步伐。

事实上,市建局在过去两年,已在油麻地、旺角、深水埗、黄大仙、九龙城及港岛东等多个地区,进行相当具规模的规划研究,从中物色具重整及重新规划机遇的项目,提升至「项目储备」系统内,适时纳入在业务纲领中推行。

我在2016年上任行政总监时,已留意到若要落实这些大型的规划研究,面对数量庞大而复杂的规划资料,市建局必须提升相关的数据处理和分析能力。故此,规划团队着手开发一套以地理资讯系统(GIS)技术为基础的「市区更新资讯系统」(Urban Renewal Information System,简称URIS),透过整合市区土地用途、规划要求、发展密度、道路网络、基建设施、楼宇状况、人口分布等不同范畴的资料数据,将有关数据资料显示在地图上,让团队更准确地审视和分析不同的发展参数,以制定更全面、切合社会可持续发展需要的市区更新方案。

URIS系统获地理信息系统应用特别成就奖

这套URIS系统已日渐成熟,并进入实际应用阶段。凭借URIS开发团队的创新精神和努力,URIS系统得到国际资讯科技业界的认可,获得地理资讯系统技术的国际权威机构「ESRI」,颁发2021年度地理信息系统应用特别成就奖。这个奬项旨在表扬世界各地机构对地理信息系统的应用及实践,在一众参与者当中,市建局成为本年度香港区唯一的得奖机构,表扬市建局在应用地理资讯系统上的卓越表现。

ura photo市建局获颁2021年度地理信息系统应用特别成就奖。

我希望在这篇网志,借用市建局近年在土瓜湾推行的市区更新工作,以及未来位处深水埗的一个「小区规划」市区更新方案,说明该系统如何辅助团队在规划、安置、财政及技术研究等层面,更有效率地协助市建局处理旧区更新工作。

深水埗现行规划未尽用土地潜力

我在两年前曾在网志以「毋忘兼善里」为题,透过重建诉求甚高的长沙湾兼善里旧楼群为例,说明该旧区推行更新时所遇到的难题及挑战。

兼善里由90个街号组成楼宇群,现存的楼宇已接近现行规划和法规所准许的发展密度,以可重建的地盘面积计算,估计只可以提供约1,000个新建住宅单位,相较楼群内估计现有的住户(包括劏房)多达 2,100 伙的数量,发展后的新建单位数目比项目内需要调迁的户数,还要少1,100个,从发展角度而言,是「开倒车」。若假设住宅自住业主可获每平方呎约1.8万元的收购价作粗略评估,单是收购兼善里范围楼宇所涉及的收购及补偿支出,将会接近100 亿元。

URIS系统协助整合旧区土地 发掘具潜力项目

单独处理重建兼善里楼宇群的工作,将会面对艰巨的挑战,举步维艰;然而,规划团队积极运用URIS系统,协助规划的决策工作,尝试为深水埗小区寻求市区更新的突破。

URIS系统预先整合了区内土地的用途、发展密度、楼宇状况、人口和住户分布以至商业营运和公共设施等地理资讯数据,以三维图像的方式呈现。在该系统的辅助下,团队能够全面而迅速地审视整个深水埗小区内,不同楼宇的楼龄、住户分布、发展密度和剩余地积比率等资料,从中分析区内有相对较高密度重建潜力的土地分布,探索如何将一个个具潜力的楼宇群,整合成一个「小区」作重新规划。

为老化楼宇群探索市区更新机遇之外, URIS系统透过分析土地用途,审视楼宇群附近是否有适合的政府土地和社区设施,例如未订长远发展用途的政府土地、设计过时的康乐及公共设施等,可以纳入「小区规划」的发展计划内,一并审视重新规划的可行性。这项安排可令「小区规划」更加完整和一体化,增加可发展的楼面面积,达致地尽其用之余,也可改善「小区规划」下整体项目的效益和财务可行性;重建后亦能为市民提供更优质的社区设施,提升生活质素。

ura photoURIS系统可协助审视深水埗兼善里楼宇群一带楼宇的市区更新机遇,包括将合适的政府土地纳入发展计划的可行性。

目前深水埗「小区规划」方案正在详细设计阶段,涉及的市区更新范围达到160,000平方米。团队正应用URIS 系统,就该小区内的道路连接安排、行人路畅达性、楼宇通风等作更深入的技术评估,以优化方案。

市建局过去在其他旧区进行规模相若的大型规划研究时,没有URIS系统的辅助,往往都要花费大量时间和资源进行前期可行性研究,过程中需要向不同政府部门,查找所需地段的地理信息数据;搜集资料后,还要很多来自规划、建筑、测量、估价等不同专业范畴的同事,协助整合相关资料,以制订不同的规划土地组合和重建方案,作比较及研究,过程需时。凭籍充份应用URIS系统,因整理不同规模和发展参数的初步规划方案所需的时间,可以大大缩短。

善用科技评估住户需要 提供更适切安置安排

市建局在公布启动重建项目时,须随即派员到项目范围逐家逐户进行冻结人口调查,为业主及租客进行登记,作为日后厘定住户的补偿金额及安置资格的参考。同时,市建局职员亦会收集住户人数、居住年期、日常生活及出行所需等资料,以便作出评估。

我们自2017年开始,在土瓜湾重建项目陆续实施电子化冻结人口调查安排,改用电子手帐表格登记住户的资料。为了进一步加强数据的整合及分析,市建局团队在今年3月启动的土瓜湾道 / 荣光街(KC-016)发展计划开始,试行将冻结人口调查得到的数据,实时整合到URIS系统内,以便能更快地掌握住户的居住状况和生活所需,提供适切的支援。

在推行KC-016计划前,市建局团队在URIS系统的数码三维地图内,为该项目现存的楼宇群,构建了一个与现实楼宇群一式一样的数码三维虚拟模型。我们在进行冻结人口调查中收集的资讯和数据,会透过网络实时传送到这个三维虚拟楼宇群,使「虚拟」楼宇群与「真实」楼宇群连结,数据互连互通,犹如双胞胎一样,成为「数位分身」(Digital Twin)。

ura photoURIS系统的数码三维地图内,为KC-016项目现存的楼宇群(左图)构建一个与现实一式一样的三维虚拟模型(右图),作为项目的「数位分身」。

建立好项目的「数位分身」后,URIS系统内的资讯数据,包括住户所居住的住址、楼层、房间数目、住户人口,以至同一楼宇是否涉及弱势家庭聚居的群组等,便会透过三维的方式整合和分析。举例说,我们在冻结人口调查进行期间,可同步掌握调查员的调查结果,加快分析项目内涉及独居长者、单亲和少数族裔住户的集中居住点,加快我们在完成相关调查后,制定更适切的实地探访计划,并因应有特殊需要的个案组群,转介社工队及有关政府部门协助处理;或安排合适的传译服务,帮助少数族裔居民更清晰了解自己的权益。

市建局为项目编制社会影响评估报告时,此系统也可以自动编制大部份数据分析和内容,方便团队撰写报告,缩短筹备报告的时间并能尽早提交予城规会审议。

ura photo在进行冻结人口调查时,职员所登记的资料会实时传送到URIS的「数位分身」,当遇到长者家庭等情况,后勤同事可审视项目者分布 (图右粉红色的位置),尽早作出相应的支援。

此外,URIS系统亦已加入有关市区安置单位供应情况的数据库,包括当时可用作安置的屋邨资料、地点、单位数目至单位类型等,让同事可透过此平台,及早了解重建项目内公屋的需求,亦可获得最新的安置单位供应资料,提升工作效率。另外,同事也可用同一平台审视安置屋邨周边的社区设施,如社区会堂、学校、安老院等,以了解安置单位的社区配套是否切合住户的实际需要。

ura photo透过URIS系统内的安置单位资料库,可看到土瓜湾重建项目附近一带安置单位的供,例如图中正显示右方的红磡邨,不同楼层可用作安置单位的资料。

推动URIS系统更广泛应用  促进香港迈向可持续智慧城市

我们在URIS 的开发和应用上,并不只着重于重建方面的工作。楼宇复修作为市建局另一项核心业务,团队亦在URIS开发不同的程式,协助处理复修工作,例如其中一个程式,为小区内的不同楼宇,在数位化环境模拟楼宇未来老化的情况,评估楼宇复修需要的幅度。团队亦在土瓜湾小区展开一个先导项目,为区内数十幢楼龄介乎45至70年、毗邻为市建局重建项目但目前没有重建需要的楼宇,协助团队全面审视这些楼宇的状况、并整合市建局楼宇复修平台的资料库,和利用程式估算公用地方面毗邻为小区内重建项目但目前没有重建需要的楼宇积、以至外墙、天面、窗户、防烟门等不同构件的规模和数目,以评估日后进行复修时的费用。

当这项研究成熟后,市建局乐意探讨与楼宇复修界别的持分者合作,开放平台予政府部门、业界以至私人楼宇法团和业主应用,为他们在筹组楼宇维修工程时,提供更具「智慧」的技术支援,并提升他们实践楼宇预防性维修的认知,作更好的准备。

展望未来,URIS系统会继续优化,包括与政府构建中的「空间数据共享平台」合作,提取更多元化的实时地理和空间数据,从大厦单位的差饷租值、物业业权和成交详情,以至针对楼宇公用地方发出的法定命令等,为整片小区建立「数位分身」,让市建局能更全面掌握及深入分析已建设环境的数据,推动规划决策,在市区更新业务中作更广泛的应用。