跳到主要内容
挚诚.志成(网志)

市建局成立20年周年志庆 历来最庞大业务纲领 冀加快市区更新步伐

政府自2000年通过《市区重建局条例》,并于2001年五月成立市区重建局,以新的法定架构理念落实市区更新,至今已踏入第20年。期间,市建局与香港一同迎接不少新机遇,亦一起面对重重挑战。香港在过去数十年急速发展,人口增长迅速,城市的建筑环境、交通网络及社区设施,亦同时出现老化和不及时宜,情况在部分旧区尤其严重。社区及楼宇「双老化」问题日趋严峻,市建局所肩负的使命、旧区居民对市建局改善居住环境的诉求,亦因而有增无减。

自2001年起至2020/21年度,市建局共推行72个项目,当中涉及1,500 幢失修楼宇,提供24,200个新建住宅单位;而在楼宇复修方面,受惠于多项楼宇复修支援计划的楼宇住宅单位,亦达到15万个。这些不仅仅是一些数字,而是反映市建局20年来,在处理市区老化问题、改善旧区环境及市民居住质素的努力。

市区更新工作范畴广而复杂,这20年来的成绩,确实有赖市建局团队、政府、社会各界及地区人士等不同持分者的努力和支持,才能成就。为庆祝成立20年这里程碑,市建局团队正筹备一连串的活动,与市民大众分享市建局在重建发展楼宇复修保育活化等市区更新工作的成果;在回顾的同时,我们亦着重持续履行更新旧区、改善市民生活环境的使命,加快市区更新步伐以舒缓社区及楼宇「双老化」问题,为此,团队亦已完成草拟第20份业务纲领,涵盖未来5年的发展计划,涉及的项目规模或所需成本开支,均是历年来最庞大的。我想透过这篇网志为市建局成立20年,揭开序幕。

20周年标志展现规划新领域
市建局在这20年间在市区更新工作的成果,员工的热诚和付出是不可或缺的。我留意到市建局的同事各具才华,早于去年我们在筹划20周年志庆活动时,已透过员工组织「市建掇英」,邀请同事发挥创意为20周年设计纪念标志和标语。在众多参赛的作品当中,经评审后,我们选出了由规划及设计部同事设计的标志,成为冠军。

ura photo
评选团十分欣赏同事将工作上应用的「市区更新资讯系统」(Urban Renewal Information System)中数位分身(Digital Twin)及点云(Point Cloud)等数码技术的概念,融入创作中,并以小区重整规划的市区更新模式作为构思蓝本, 设计的下方为实体的地界及建筑,透过数位分身及点云,投影出上方「20」的数字,除清晰反映20周年的意义之外,「2」字以简洁流畅的线条,表达重建后促成畅达而具效益的交通网络和空间感,实践「先规划、后项目」的规划裨益;而旁边的「0」字则透过点云技术将建筑模型刻划出来,寓意将科技融入工程。此外,「2」亦有Digital Twin的意思,反映市建局应用创新科技于重建的规划及设计中,充分运用数据进行分析、预测,以至在数位环璄下进行情景模拟,优化规划及设计能力及效率,以加快推进市区更新的工作和提升成效。而「市建廿载 智建未来」的标语,亦与纪念标志产生相得益彰的效果。

除了标志和标语设计之外,我们于早前亦透过员工组织「市建掇英」,举办了一个以「社区与我」为题材的图片征集活动,鼓励同事透过影像捕捉与市建局相关及表现社区特色的图片及多媒体制作,期后挑选了超过300幅作品制作成展览,并安排在市建局场地内展示,让同事与家人朋友,以及市民一同分享。较早前我已到H6 CONET观赏过他们的作品,特别在一个名为「一起走过二十年」20周年时间轴停留,欣赏由多幅图片组成、表达市建局过去20年推动市区更新及社区工作、建立更多社区空间,改善市民生活及居住环境的展览。

图片展已率先在中环中心H6 CONET举行,直至5月底,之后将会在6月5 日至 27日,走入湾仔,在市建局另一场地茂萝街7号继续进行。我鼓励大家如有时间,也到茂萝街7号参与这个由市建局同事悉心策划的活动,逢星期一、三、五,更会由同事主持导赏团,向市民大众介绍。

ura photo市建局行政总监韦志成参观「一起走过二十年」20周年时间轴(图中),欣赏展示市建局推动市区更新工作里程碑的图片作品。

ura photo「社区与我」展览的其中一幅作品,由市建局非执行董事陆观豪先生拍摄,反映观塘市中心新旧交替的面貌。

至于2021年下半年,我们将借着完成观塘市中心重建项目第二及第三发展区的工作,以及中环街市项目于第三季开始运作的时刻,利用项目场地,举办一系列20周年庆祝活动,并同时与一众持分者及市民,庆祝这两项标志着重建发展及保育活化、历时超过10年、市建局投放大量资源的项目,踏上新里程,为市民创建更优质的社区设施。举办多项活动标志市区更新成果

在楼宇复修方面,市建局除协助政府推行多项与楼宇维修保养、提升楼宇公用地方设施的资助计划之外,亦透过一站式的「楼宇复修平台」,为楼宇业主及大厦法团提供全面资讯和技术支援。为进一步处理楼宇老化问题,市建局正筹备于焕然懿居基座商场部分,兴建另一个以楼宇复修为主题的资源中心,目的是加强业主对楼宇维修保养的认识、以及聘请工程顾问及承办商和组织各项维修工程的能力;此外,资源中心亦着重提升业主就楼宇作预防性维修的认知,为不同楼龄楼宇的业主,提供全方位的支援。视乎工程进度,资源中心将于今年年底或明年初启用。

20份业务纲领   千亿五年计划
正如20周年标志设计的概念,市建局致力推进市区更新,透过策略性研究及创新科技,加快步伐、提升效益。为达至此目标,在过去几年,团队建立了不同的「储备系统」,至今,已在油麻地、旺角、深水埗、九龙城及港岛东等多个旧区的部分地区,进行小区规划研究,审视所选取地区范围内的楼宇状况、土地用途、道路规划、步行环境、休憩空间及社区设施等现况,并将研究纳入「5R规划储备」,以便能尽早开展各项前期的可行性技术研究。

在规划储备内已完成前期可行性研究的项目,将提升至「项目储备」系统内,市建局可因应内在条件,包括规划设计的进度及财务状况,并考虑外在因素,例如政府部门意见、物业市场、经济环境及风险水平等,将项目储备纳入市建局的周年业务计划及五年业务纲领内,交予政府审批,并适时开展。

2021年是市建局的「收成期」,将会有8个重建项目完成清场,可望于2021/22年度内,相继推出招标,让我们能从这些项目的中标合作发展商收回前期款项,补充市建局的现金流。藉此「收成期」给予较稳健财务状况的机会,团队筹备了一份五年计划,涵盖多个新策展的重建项目,连同已开展但尚未完成收购的重建项目,未来需要支付的收购开支及建筑费用,总成本将会超过一千亿元,合共提供约18,000个住宅单位。市建局已将这份涵盖未来5年 (2021/22 年度至2025/26年度) 的业务纲领,交予政府审核;若获准推行,这将会是市建局自2001年成立以来,最大规模、开支最庞大的一份业务纲领。

市区重建项目收购成本高昂,并需要预留庞大的流动资金作收购储备;而项目发展年期长,以致资金流转慢,对财务状况造成一定的风险,这是市建局推展市区更新项目面对的挑战。

「5R规划储备」可改善的市区面积,包括油旺研究的范围在内,超过250公顷;若这些规划储备进入项目储备阶段,市建局将需动用超过一万亿元的流动资金,才能完全实践储备内具重整发展潜力的重建项目,让市区更新得以持续发展,改善环境。

然而,过万亿元这庞大的财务承担,是市建局目前约500亿元总资产的20倍,换句话说,我们要将重建工作分拆成20个周期来进行,而我们要为每个周期,动用庞大财政资源来收购旧楼,还要在不亏本的楼市环境下,从中标的合作发展商收到前期款项的资金,以应付展开下一个重建周期的开支。以现时每个重建周期由规划、收购、安置,清场,平整地盘至招标发展,一般需要6至8年时间才完成,累计起来,20个周期便需要120至160年,才能完成规划储备内的项目,相信大部份届时仍然存在的旧楼,都已超过其建筑寿命,说不定早已倒塌 !

制定适切方案长远解决问题
正因如此,市建局未来必须聚焦在制定适切而涵盖短、中、长期的方案,为市区更新的持续发展寻找出路。

短中期方面,市建局会与相关政策局及部门合作,透过引入新规划工具,充份发挥旧区土地重整发展的潜力,地尽其用,在增加规划裨益之余,亦同时增加财政收入,达致「开源」的效果;其次,我们亦就重建项目的每个阶段进程作全面检视,期望在可行的情况下缩短工作流程,争取加快地盘平整后作招标,促进现金流转以开展下一个重建项目,加快重建的步伐。最后,我们亦必须做好财务规划,制定一套灵活而稳健、能配合长远发展的财务系统,视乎经核准的业务纲领决定启动的项目,因应现金流状况、物业市场波动、外围经济环境变化等不同因素,评估市建局对流动资金的需求及检视自身的借贷能力,适时制订合适的财务策划和方案。

长远而言,要解决楼宇老化问题,不能单靠拆卸重建来处理,而是必须透过推动预防性维修保养,来延长楼宇的寿命。举例来说,市建局以往纳入重建项目内的失修楼宇,平均楼龄为50多年,若然这些楼宇有做好定期的维修保养,它们的寿命可延长至70,甚至80年之久,那么,过去 20年市建局所重建的旧楼,绝大部分到今时今日,也未必需要清拆,而当中涉及的社会资源,便可作推动其他市区更新工作的用途。

由此可见,纵使市建局难以为旧楼重建应付过万亿元的资金需求;但透过推动、鼓励及协助业主做好楼宇维修,以至推动预防性维修的重要,不单只是解决楼宇老化的方法,亦是善用资源,降低楼宇重建压力,为市区更新的持续发展寻求切实可行而具成效的良方之一。