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挚诚.志成(网志)

依法有序收回裕民坊余下违例构筑物 「裕民里」预留店铺半租予占用人搬迁

观塘市中心重建计划第五发展区土地,即裕民坊一带,绝大部份经营者已经迁出,但市建局经过近3年的协商,区内仍有四名违例构筑物占用人继续霸占政府土地,拒绝迁出。因此,市建局只能依据法庭的裁决,在本月中透过执达主任按其既定程序,执行法庭的指令,收回其中一个构筑物及其占用的政府土地。

政府完成该次收地行动后,我从一些传媒报道中,留意到一些人士对政府收回构筑物的既定程序有误解,而对市建局搬迁方案的一些批评亦有欠公允。我希望借这篇网志,就收回第五发展区违例构筑物的安排,作数点说明。

占用人并无业权 搬迁津贴尽量体恤其需要

有构筑物占用人认为,市建局搬迁方案的津贴水平不足,未能反映该构筑物「市值」,并要求更高的津贴金额,否则不接受搬迁。然而,这些没有注册业权、违反法例及地契的构筑物,是昔日裕民坊的小贩在私人楼宇地下的公众通道或楼宇外墙地方搭建的,没有任何注册业权,在市场上根本没有「市值」。

因此,市建局在制定特别搬迁方案时,因应这些构筑物在该处存在经营已久,已从体恤角度出发,尽可能照顾经营者的需要,减低他们因迁出而受到的经济影响。我们更就各构筑物的经营情况、面积大小、位置分布以至过百名占用人的不同身分等,反覆研究,最终得出一套持平及客观的准则,厘订特别津贴及迁置安排。

.收回构筑物过程合法合理

在收回构筑物的程序上,我留意到有意见认为执达主任在当日的收地行动突然,没作事前通知。然而,市建局早已就迁出构筑物所得的津贴、迁置安排及限期,向占用人清楚说明。

事实上,协助占用人搬迁的工作分为两个阶段,第一阶段是由市建局主导,尽量以协商处理。市建局在2018年9月制订的特别搬迁方案,向每一位占用人解说他们可获得的现金津贴,更额外提供迁置安排,协助他们在原区复业

高等法院在去年10月裁决政府可收回裕民坊土地上的构筑物后,市建局透过会面、电话联络及在构筑物张贴通知书等不同途径,向余下未肯迁出的四名占用人,交代收地安排。在今年2月初与占用人的会面中,职员亦清楚指出,若最终需要透过执达主任收回构筑物的管有权,他们将不会获得市建局的津贴;而按现行的政府土地政策,由於他们占用了私人地段建筑物的公用地方,而该用途又违反地契条款,占用人亦不会获政府发放任何补偿或特惠津贴。随著市建局向占用人发出的最后迁出通知在3月初届满,市建局的协商阶段亦告一段落。

第二阶段是由法庭执达主任按其既定程序[1],执行法庭发出的「管有令状」(即收楼令),取回构筑物的空置管有权并交还政府。执达主任按其执行「管有令状」的步骤,分别在 3 月初及4月初两次到访被占用的违例构筑物,将收楼令与迁出通知送达占用人,通知有关人士於7天内迁出;遇到构筑物大闸锁上,执达主任亦会把通知张贴门外。在最后通知的期限届满后,执达主任在第三次到访构筑物时,便会安排随行工程人员开闸,以取回构筑物的管有权。整个行动依足「管有令状」的命令而执行,亦与执达主任在其他市建局的发展项目,协助取回被占用政府土地和房产的安排,没有任何不同。

URA photo执达主任收回构筑物后,市建局为构筑物内的财物列出清单及拍照作记录,占用人可联络市建局安排取回左);完成后,政府在构筑物张贴「政府物业」告示及收地通知。

.津贴机制一视同仁

至於制定津贴的机制,我们已从占用人及构筑物的使用状况作多方考虑,根据构筑物的实际用途、位置、面向、以及占用人身份等客观因素,向100多名占用人发放适用的现金津贴,当中超过九成占用人已接受方案并将构筑物交吉,余下只有四名占用人拒绝迁出。

在该津贴机制的框架下,我们亦已接纳部分占用人提交的补充资料,上调他们的津贴金额。整个搬迁方案涉及的总津贴额,由2018年9月向占用人发出首个搬迁方案建议时的1.3亿元,增加至现在接近1.5亿元。

不过,就部份占用人提出一些例如要求以「注册业权」的商铺作交换、提供额外退休生活津贴等在既定搬迁方案框架以外的要求,市建局实在无法满足,亦不能因为这些不愿迁出占用人的额外诉求而推翻原来机制的公正及普及性,对已接受搬迁方案的大部分已迁出的占用人,亦甚为不公。

此外,市建局作为公营机构,需要顾及社会对善用公共财政资源的关注。以观塘市中心重建计划为例,市建局在刚落成的第二、三发展区项目中,从中标合作发展商收到的前期款项,超过九成的资金收入已用作支付收购第四、五发展区注册业权的开支;余下的资金,亦用作发放津贴予违例构筑物占用人。若然我们因为少数占用人拒绝迁出而拨出更多资金来满足他们的要求,我们便需要从其他项目的收入来填补这笔额外开支,变相减少了在其他重建项目所能动用的财政资源。

多番沟通 不能再拖

这三年来,市建局与违例构筑物经营者的沟通从未间断,我们的专职人员与仍未肯迁出的占用人,更各进行了超过20次不同形式的接触,并应要求与占用人进行调解会议,但始终未能达成共识。

在此情况下,我们只能依照法庭的裁决,透过法庭执达主任收回构筑物的空置管有权。尽管如此,市建局亦提醒占用人,如他们认为在有关土地上有任何权益或权利,仍可在构筑物被取回后,继续向政府提出申索补偿。倘若占用人最终未能与政府达成协议,最终亦可向土地审裁处申请裁定。

由2019年8月政府收回观塘市中心重建计划第五发展区土地后,至今已逾20个月。期间,观塘区议会及地区人士已多次向市建局表达,应尽快落实第四及五发展区的重建工作,不应再拖。因此,政府需要尽快取回有关土地,以继续推展观塘市中心重建发展项目,从而改善市中心区的步行及行车环境,并在项目内为市民提供新社区设施和服务。

裕民里开业 预留店铺可予余下占用人搬迁

虽然收回构筑物的法律程序已启动,但我们会继续呼吁占用人在执达主任采取收回构筑物行动的期限前,接受市建局的津贴和迁出;我们亦会继续在毗邻新商场内的「裕民里」预留合适店铺予占用人搬迁,协助他们在原区复业。

我理解部份占用人对在裕民里复业仍有一些担忧,尤其在适应新商场环境及租金支出等。为此,我特意请团队整理已经回迁至裕民里的前构筑物经营者的复业情况,为未搬迁的占用人提供更多资料参考。

15个回迁户的业务十分多元化,涵盖小食、饮品、中式糕饼、药房、时装、电讯、首饰等日常所需,以至电动五金、灯饰、室内装修及家俬等工程商店。经营者回迁时,可选择重新经营原来业务,或作合适的转型和扩充生意,例如由销售家俬转型至室内设计、从传统士多改为新式零食店等,以配合复业后的市场策略;而裕民里的管理团队亦会尽力配合,提供不同形式的支援。

回迁户选定铺位的经营面积介乎140平方尺至约600平方尺不等,与占用人的构筑物面积相若。我们为余下占用人预留店铺时,已特意预留与他们原来的构筑物面积相若的店铺,以符合他们的实际需要。

回迁户租金及管理费宽减达700万

租金方面,市建局为回迁户提供半年免租期,其后作市值一半的优惠租金及50%的管理费宽减,合共为期三年。这搬迁津贴以外的、涉及少收的租金收入及商场管理支出的补贴额,达到700万元。

在租金宽减下,超过一半的回迁户所需支付的租金连管理费少於一万元,当中一些店铺规模较小的回迁户,每月在这方面的开支约5000多元;而有七个回迁户在迁到裕民里后的租金开支,更是少於昔日在裕民坊缴交租金的一半有多;其所支付的费用更涵盖保安、冷气费、收集垃圾和公用场地保养以至市场推广等服务,经营环境更胜从前。

「裕民里」回迁户预计5月内开业

随著公共运输交汇处启用及裕民坊商场分阶段开放, 15个回迁户当中,有5户早前已经开业。余下绝大部份回迁户的装修工程、申领牌照及入货等工作正加快进行,估计在5月内相继开业。

市建局团队近日向回迁户了解近况,其中已经开业的药房负责人梁先生分享,进驻裕民里后,留意到这里连结巴士总站的候车区,人流畅旺的程度媲美裕民坊;现在途经的巴士乘客和其他使用行人通道的居民,逗留在裕民里的时间,相对在挤迫狭窄、日晒雨淋的裕民坊路旁更长。梁先生表示,虽然项目住宅部份仍未入伙,开业初期的生意一般,但在免租期措施下,计划先守业,再逐步因应顾客的需要,调整货品类型和市场策略,扩大生意。

ura photo15个前裕民坊经营者自4月起相继回迁至裕民里开业,其中,凯滙中西药房负责人梁先生右图左表示将与侄儿一起打理新店,有信心适应商场环境,扩充业务。
 

URA  photo官塘家俬负责人庄太左图右)说,回迁后将店铺交棒予儿子Tony,将售卖家俬业务扩展至室内设计。

另一位售卖「鸡仔饼」的回迁户梁先生说,昔日在构筑物经营时,只是在日间租用构筑物部份店面,摆放手推车售卖自家制的唐饼和小食,每天朝行晚拆,虽然生意不错,但营商环境始终不理想。他与市建局协商搬迁时,很高兴职员了解他的需要,让他与另一位共用构筑物的经营者「豆浆王」,能各自享有专属的津贴和搬迁安排,进驻在裕民里独立的店铺复业。

他在装修的过程中,听取了商场管理公司的建议,在招牌设计、店面、存货安排等花了不少心思,预计在5月初能够开业。他说,在观塘经营数十年,由昔日在观塘街头经营「走鬼档」、及后租用裕民坊的构筑物,到现在进驻裕民里,能够有一间合法合规、属於自己的店铺,感到非常欣慰。他希望新店能够成为自己品牌的「旗舰店」,以此为基础重建客户网络,并将生意拓展至其他地区,将观塘的独特地方色彩和人情味传承下去。

ura photo梁先生与太太左图在观塘经营「鸡仔饼大王」数十年,期待在裕民里开设「旗舰店」。两人在店面设计右设计图上花了不少心思,希望能突显品牌的传统特色,增加吸引力。

接下来的数星期,我们团队将全力跟进裕民里回迁户的店铺装修工程及搬迁事宜,协助他们顺利开业;另方面,裕民坊余下违例构筑物的收回行动,仍会继续。我期望,余下占用人能以务实、明理的态度,体会到市建局对解决问题的诚意,接受津贴及搬迁方案,早日迁出。始终,这些违例构筑物在裕民坊的经营环境并不理想,继续留下对他们的经营并非最好的安排,亦拖延观塘市中心重建进入最后发展阶段,影响的将会是数以万计的市民。

 


[1] 执达事务组有关执行管有令状(收楼令)的安排 (https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/bailiff.html#21