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挚诚.志成(网志)

焕然懿居「首置」首推三房 市民反应热烈 研提早预售可行性

市建局港人首次置业(首置)先导项目焕然懿居」,余下43个「首置」单位于上周一晚上7时截止申请。经点算网上、邮寄以及亲自递交的申请后,共收到4,909份申请,超额高达113倍。从申请数字可见,市民对「首置」单位的反应相当踊跃,而因应我们首次在「首置」单位发售计划加入三房户型,吸引不少有意申请的家庭户参观示范单位。

43个「首置」单位于接受申请期间,我们按《一手住宅物业销售条例》(《条例》)的要求,在屋苑开放现楼示范单位予市民参观。在过去两个多星期,共有超过410位市民到示范单位参观,现场秩序良好,参观的市民亦十分配合市建局一系列加强防疫的措施。示范单位会继续开放至12月21日,让已递交申请的人士预约参观。在此,我再次感谢屋苑住户在这段时间配合我们进行参观示范单位的工作。

示范单位开放期间,我们在售楼处工作的同事留意到,参观市民对首次加入「首置」单位发售计划的三房单位特别感兴趣,一般花较长时间了解三房单位的间隔和交楼标准配置。同事反映,参观的市民对单位的间隔及交楼质素都很满意,一些家庭带同长者和子女一同参观后,认为三房单位实用,尤其适合有儿女并和长者同住的家庭。

此外,我们为项目设立的热线服务中心,在申请期间收到超过1,300个查询,当中逾六成涉及申请资格,其中较多查询有关入息及资产限额的计算方法,例如有市民表示在疫情影响下,他们除固定薪金外,佣金和花红等入息也受到影响;各项投资的资产价值亦有变动,他们关心如何计算其入息及资产,以符合申请资格内有关的要求。

从申请者的踊跃反应、市民参观示范单位及致电查询的情况,我认为虽然现时疫情对经济及就业前景造成压力,但市民的刚性置业需求仍然强烈,亦反映「首置」项目作为政府完善房屋阶梯的重要一环,定位正确,有助满足社会上收入较高的中产家庭的置业需要。

申请者四成属家庭户

申请期结束后,市建局整理了申请者的家庭及经济特征数据,以了解「首置」申请者的家庭状况、入息和资产水平,作为检讨是次「首置」单位定位和市民接受程度的参考。

根据初步统计结果,一人申请和家庭申请分别占58%和42%;而家庭申请者的比率相对于去年出售450个「首置」单位时的36%,有明显的增加。至于申请者的家庭成员数目,二人家庭约占24%,比例与去年的22%相若;而三至五人家庭的比例与去年比较,亦上升了4个百分点达18%。我认为,这次发售的43个「首置」单位以两房和三房为主要户型,较迎合家庭户的居住需要。

按年龄分布,接近九成的申请者属于1980年或以后出生的「80后」和「90后」,而属于「90后」的单身申请人亦占30%,甚至有少数是「00后」的18至20岁青年,反映他们渴望尽早置业的意愿;至于在家庭申请者当中,仍然以30至40岁的年青夫妇为主;而我们亦收到过100份的单身及家庭申请,申请人属50岁或以上。这些数据反映了,「首置」单位对不同年龄层、不同家庭状况的申请者,皆具吸引力。

「首置」单位符合申请人负担能力

43个「首置」单位以市价的七折出售,香港按证保险有限公司已为这些买家特设计划,买家无论是否能够通过银行的压力测试,只要其认购单位的供款与买家入息比率不超过50%,买家也可承造最高九成按揭,而其个人按揭计划条款视乎银行最终审批结果而定。

我们根据申请人在申请表格填写的入息范围作初步评估,就家庭申请者而言,超过一半的申请者所填写的每月总入息范围,介乎家庭申请者资格下限的66,001元至76,000元,若以九成按揭计算,他们均有能力负担两房以至三房单位。单身申请者方面,超过一半的申请者所填写的每月总入息范围,介乎个人申请者资格下限的33,001元至38,000元。在「九成按揭」安排下,他们亦能负担可供选择的开放式单位及一房单位。

另一方面,根据申请者填报的总资产净值范围,超过一半的家庭申请者所填报的总资产净值少于110万元。我近日特意翻查一手私人住宅市场上的成交纪录,留意到市场上已很难找到售价在800万元以下、呎数与「焕然懿居」两房和三房相若的新楼单位。换言之,若买家只有100万元的资产,在一手私人住宅市场上,很难购买得到此类户型及呎数的单位并能应付首期及印花税等的支出。因此,「首置」单位以市场折扣价出售,并由香港按证保险公司提供更弹性的按揭贷款安排,正好切合他们的负担能力、满足其置业及居住的需要。

申请人下月获发优先次序号码

43个「首置」单位的申请期结束后,市建局与香港房屋协会(房协)已着手处理申请,尽快展开资格审核及随后的选楼程序。市建局稍后会根据《条例》的规定,把详细的销售安排上载至「焕然懿居」的网站(www.eresidence.hk)及一手住宅物业销售信息网,我在此就有关安排的重点作介绍。

市建局预计于12月内进行计算机随机排序,以定出申请者在选购单位的优先次序,并依次安排面见。这次出售43个「首置」单位的计算机随机排序安排,与上一次出售450个「首置」单位时的安排相同。市建局的代表将在独立会计师在场监证下,从实体搅珠机随机抽出共十个编号,作为计算机排序程序的种子号码,并即场输入至排序程序,由程序为每一位申请者随机编配一个优先次序号码。计算机随机程序及排序安排经独立审计师核证,而所存取的数据亦经过加密处理,减低被外在恶意软件干扰的风险。

然而,由于社交距离措施和「限聚令」仍然实施中,今次计算机随机排序仪式将会从简,虽然不会邀请嘉宾出席,但整个过程均会由独立会计师在场监察,并作录像及上载至「焕然懿居」网站。在完成排序后同一日,我们会在「焕然懿居」网站公布申请者的优先次序号码;申请者亦可通过网站内的搜索系统,输入其申请个案编号,查阅所获编配的优先次序号码。市建局将在三个工作天内,发信通知所有申请者其获发的优先次序号码。

202012月展开资格审核

市建局最快在今年12月下旬开始,按申请者的优先次序,分批发出另一份会面通知书,通知获邀的申请者,在指定日期与负责审核申请的房协会面。我想在此提醒各位申请者,如果申请人仍身在外地,因应疫情而实施的边境管制和隔离检疫措施,他们应预留足够时间回港、接受检疫及准备相关数据文件,以便依照指定的日期出席面见,否则可能会影响其资格审核及选楼次序。申请人一旦因为染疫或成为密切接触者而需要接受强制隔离,未能依时出席面见,必须尽快通知市建局的「港人首次置业先导项目」 申请处理组,我们会视乎申请人的实际情况,弹性处理其面见及提交文件的手续。

在进行面见时,申请者及名列于申请表上的家庭成员,除了提交婚姻及家庭关系证明外,亦须提交入息及资产证明作申报,以进行详细审核。部份入息及资产证明文件准备需时,甚至可能需要向税务局或银行索取,因此,我呼吁申请者及早查阅「首置」项目的「申请须知」,了解当中的资格审核要求,及早准备所需的证明文件。如有疑问,可致电申请热线2363 2283。

资格审查工作完成后,我们预计在明年1月内,按申请人的优先次序,分批发信邀请选楼。相对于上一次「首置」单位时以楼花形式出售,现时43个「首置」单位已属现楼,因此今次的选楼安排略为不同,市建局日后将作公布,而我也会在此网志作详细的解说。

大坑西邨重建提供2000「首置」单位 规模至今最大

从「焕然懿居」作为首个港人「首置」先导项目的认购反应,以至成功选购单位的家庭特征和他们的供楼负担数据等,我认为,「首置」这个政府提出的全新置业概念,已从「焕然懿居」项目中成功实践。

接下来的日子,我们将配合刚宣布的《2020年施政报告》中有关市建局的房屋政策新措施,全力推展两个新「首置」发展项目,分别是作为「焕然懿居」二期的春田街/崇志街重建项目,估计可提供约260个单位;以及与香港平民屋宇有限公司合作推展的大坑西邨重建计划。

为履行施政报告给予市建局的任务,在重建项目中提供更多「首置」单位,照顾社会上入息较高但未能负担私人市场住宅物业的首次置业家庭的需要,大坑西邨重建计划有两项目标,包括兴建约1,300个单位,由平民屋宇公司用作重置现有住户;及由市建局提供约2,000 个「首置」住宅单位,以市场折扣价出售。这个「首置」项目的规模相当于焕然懿居的四倍,将会是至今最大规模的「首置」项目。

平民屋宇公司早于2016年已就重建该邨向城规会提交规划,当时建议兴建4,925个面积较细的单位。为配合项目的最新发展目标,市建局和平民屋宇公司将向城规会提交修订规划建议。

在重新制定项目的规划时,单位面积将按市建局为住宅发展项目内最细单位实用面积不少于300平方呎的规定而设计,并会以「焕然懿居」项目扣除开放式单位后的单位平均面积约400平方呎,作为大坑西邨重建单位的设计参考,以配合「首置」买家,尤其是家庭申请者的居住需要。

研究提早预售「焕然懿居」二期单位可行性

继「焕然懿居」「首置」先导项目之后,政府于今年5月批出观塘安达臣道第二个「首置」项目的用地,其卖地条款列明项目须于2026年3月底建成。为填补这段空档,我已要求「焕然懿居」二期的工程团队,研究在符合现行《建筑物条例》的要求下,加快项目的工程进度,包括压缩地盘平整和地基建造工序的可行性,并加快拟备上盖楼宇图则,供相关政府部门审批,期望能争取「焕然懿居」二期原先预计在2024年预售项目单位的时间表,推前至2023年,为社会更稳定而有序地推出各个「首置」项目,满足市民的「首置」需求。