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「招標妥」增設「公眾版」協助非資助樓宇工程招標 工程費用具競爭力 業主更多選擇 (Chinese only)

我在上一篇網誌提到,隨著市建局管理的各項樓宇復修資助計劃,已獲批申請的樓宇陸續開始籌組維修工程,相關樓宇的業主必須使用市建局的「招標妥」樓宇復修促進服務(「招標妥」),並透過電子招標平台,招聘工程承建商,減低出現圍標的風險。

市建局在2016年5月推出「招標妥」,擔當樓宇維修「促進者」角色,以優惠費用向業主和法團提供一系列專業支援服務,從協助法團籌備招標工程顧問開始,直至業主召開業主大會揀選工程承建商為止。整個服務流程涉及三個階段的工作,包括聘請工程顧問、聘請工程承建商以及評審標書;而電子招標平台則可以讓工程承建商在不受干擾的情況下,參與競投維修工程,令市場更開放、招標過程更公平公正。

招標妥推出5年  協助逾17萬單位籌組維修工程
截至今年6月底,市建局已審批超過1,600多宗「招標妥」的申請個案,涉及多達178,000個的住宅單位。參與計劃的樓宇涵蓋單幢樓宇、中型以至單位數目超過1,200個的大型屋苑;樓齡由十多年的年青樓、30至40年的中年樓、以至最高達70年樓齡的老年樓皆有。由此說明,「招標妥」計劃受到不同樓齡大廈、不同規模屋苑的業主和法團廣泛歡迎;而計劃亦促進業主對樓宇進行維修的意識和參與度。

隨著政府在2017年10月撥款三億元予市建局,資助業主申請「招標妥」的服務費用,鼓勵他們更積極地進行樓宇復修工作;同時,我們亦安排所有樓宇復修資助計劃下的法團,皆要使用「招標妥」服務,令「招標妥」的申請個案持續上升。我們總結「招標妥」實施以來的經驗,透過全面蒐集「招標妥」服務處理籌組樓宇維修工程的相關數據,包括招聘承建商的回標數目、回標價格,以至入標承建商的資料等,分析「招標妥」計劃的實際成效,並深化和優化服務內容,務求為業主提供更到位的專業支援,令「招標妥」服務成為業主參與樓宇維修的「入門秘笈」。

「招標妥」下維修工程承建商回標數目大增
「招標妥」服務涵蓋整個揀選工程顧問和承建商的招標流程,視乎不同申請個案所涉及的樓宇單位數目、業權分佈情況和維修工程規模,業主從展開籌組工作開始,一般需要18至24個月,才能完成各項相關工作。這項服務推出5年來,截至目前大約有120宗個案已經完成聘請工程承建商,這類個案主要屬於較早參與「招標妥」的大廈或法團;至於去年參與各項政府樓宇復修資助計劃的申請個案,亦正在接受「招標妥」在不同階段提供的支援服務。

市建局團隊比較及分析了推出「招標妥」前、後,招聘工程承建商的回標數據,發現使用「招標妥」後,整體回標數目約12至70份,比起未有「招標妥」服務時,一般只有3至44份的回標數字,增幅最多達2倍。

回標數目增加的主要原因之一,是多了一批市場上具實力但從未參與市建局的樓宇復修工程的承建商投標,在「招標妥」推出後,他們可以透過電子招標平台登記,並參與樓宇復修資助計劃的工程招標。目前,已在電子招標平台登記及參與投標的註冊一般承建商超過210間,當中約90間註冊一般承建商是在登記前,從未參與樓宇復修資助計劃的工程招標。這批新的投標者,每一間平均參與7個工程項目的招標,當中21間承建商,更是首次承接市建局的樓宇復修資助計劃的維修工程合約。

從市建局團隊協助業主進行招標的經驗,在「招標妥」服務推出前,工程承建商需要透過報章廣告或其他渠道才能獲取正在招標的樓宇工程項目的資料,派發標書亦由相關法團或他們所聘請的工程顧問負責,更甚者,未符合相關預審條件的工程承建商亦不會獲邀參與投標,結果影響了整體回標數量。

由於電子招標平台容許已登記的承建商,可以在平台收到所有正在招標的樓宇工程項目資訊,並能夠以此平台下載標書和投標,節省時間之餘,有意投標的承建商的身分也保密,增加投標信心,亦提高投標的積極性。

超過6成中標價低於獨立估算
「招標妥」服務的另一項支援,是市建局委派獨立專業人士,為業主提供專業技術意見及對工程進行獨立的估算,為業主提供多一個參考資料。據「招標妥」數據的分析,在使用「招標妥」服務的維修工程項目中,業主最終所揀選的工程承建商的標書,有超過6成的中標價低於獨立估算。

團隊分析這批回標標價低於獨立估算的標書資料,我們更留意到,當中不少屬於首次於電子招標平台登記的註冊承建商,這說明新投標者參與樓宇復修市場,不僅增加法團和業主的選擇,還提供更具價格競爭力的標書,讓業主比較。

「招標妥」為業主和承建商帶來雙贏
儘管整體回標價更具競爭力,我們亦鼓勵業主選擇合適的工程承建商時,不應單以「價格主導」,只選擇回標價最低的承建商;相反,業主須全面審核承建商的背景、資歷、對維修工程的理解,並審閱標書是否已清楚列明工程的具體方案、人手配置、用料產地及質素以及工程時間表等,避免工程展開後才與承建商就工程的執行細節出現分歧和爭拗。

因此,「招標妥」所委聘的獨立專業人士,除了提供工程費用的獨立估算之外,亦會以獨立專業人士身份為業主聘請的工程顧問所撰寫的標書分析報告,給予獨立意見,當業主綜合考慮各項因素後,才選擇合適的工程承建商並作批核標書的決定,使維修工程的費用達致「合情、合理」的水平。

「招標妥」對於促進維修工程市場的健康發展,發揮了積極重要的作用;對法團和業主來說,「招標妥」不僅協助業主掌握更多資訊和支援,進行樓宇維修;同時在招聘工程承建商方面,亦增加回標的數目,讓業主有更多選擇,並揀選合適的承建商進行維修工程,亦減低出現圍標的風險,達致業主和承建商雙贏的效果。

「招標妥」服務運作良好,受到業主、法團及承建商歡迎,但我知道部份法團和業主在籌組樓宇維修工程時,並沒有選擇「招標妥」服務,這類情況主要屬於較年青、屬大型私人屋苑,因為樓齡和差餉租值不符合政府樓宇復修資助計劃的申請資格;或大廈法團的運作較具經驗,並已聘用具規模的物業管理公司處理樓宇復修事宜,故此,已設有完善的招標制度進行維修工程。

然而,部分業界人士亦向我們反映,縱使屋苑有能力自行籌組各類型的非資助工程項目,但業主也希望利用電子招標平台作公開招標,以憑藉其開放、公正、易用的好處,吸引更多工程承建商入標,惠及更多業主。

電子招標平台公眾版 接獲900多宗登記
為了協助這些私人樓宇業主以至其他政府部門和物業管理業界,也可以享用電子招標平台招聘工程顧問和承建商,市建局在今年4月設立全新的「電子招標平台(公眾版)」(「公眾版」) (https://openet.brplatform.org.hk),讓沒有參與樓宇復修資助計劃的私人樓宇,也能夠透過電子招標平台,自行進行招標程序。

「公眾版」已率先為環境保護署提供支援服務,為其下的「EV屋苑充電易資助計劃」提供電子招標平台,要求所有參與該計劃的法團,使用「公眾版」招標聘請工程顧問及工程承建商,以進行電動車充電基礎設施籌組及安裝工程。

「公眾版」推出後,至今已有900多個各類型註冊名單的服務提供者登記,而成功登記的法團或管理公司已超過150個,他們可以透過「公眾版」自行上載標書文件,公開邀請各類型承建商及顧問公司投標。需要留意的是,「公眾版」服務不屬於市建局管理的樓宇復修計劃,因此市建局「招標妥」的其他服務,例如專業獨立人士、中央標書收集處及註冊會計師處理開標的支援服務便不適用。使用「公眾版」的法團應按照《建築物管理條例》及其工作守則就採購供應品、貨品及服務之要求,在截標後處理收標及開標程序。

「招標妥」服務發揮著促進樓宇復修市場更開放,使承建商之間能夠公平、公正地以最具競爭力的價格提供工程服務的作用。它作為市建局推廣樓宇復修工作的重要一環,將不斷持續優化,並配合「樓宇復修平台」上其他的專業支援措施,多管齊下鼓勵業主主動為樓宇進行維修和保養,改善樓宇安全和居住環境。