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2017.03.28七年樓齡「假設重置單位呎價」的計算(刊登於《信報》)

市區更新、重建是市建局的責任。在收購舊區物業,市建局一貫做法是,對於那些自住的業主,收購建議是該物業的市場價值加上一筆以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」,而「自置居所津貼」會以在同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」作為計算基礎。收購建議金額會比原本物業的市場價格為高。對於物業被收購的業主而言,收購價最好愈高愈好,但對於市建局而言,運用公帑也要合情合理。而部分業主對於收購建議不滿的其中一個原因,就是對於同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」的了解不同。 

運用公帑要合情合理 

通常市建局是以私人協商方式,在重建發展範圍收購物業。相信市民聽得最多,就是市建局收購自住業主單位之時,會開出「七年樓齡」的收購價。但這個「七年樓齡」的作價又怎樣估算呢?對於那些自置居所的自住業主而言,市建局的收購建議會分為三部分:(1)被收購單位的市值,亦即相關物業市場價值;(2)以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」;及(3)以特惠津貼方式發放的「相關費用津貼」。 

「自置居所津貼」是指被收購單位市值與「假設重置單位」價值的差價。換句話說,上述提及的被收購單位的市值再加上「自置居所津貼」,就會等於「假設重置單位」的價值。這種計算機制和「自置居所津貼」的評估乃參考地政總署的「收回市區土地及補償安排--供業主,佔用人及測量師參考的指引」而制定。原意是自住的物業被收購後,市民能收到合理金額購買另外一個物業。而這個「假設重置單位」是基於一些特定要求而做出假設。「假設重置單位」將假定位於質素與收回樓宇可資比較的假設樓宇內,在特點及交通方便程度方面屬類似地區。假設重置單位位於假設樓宇中層,座向一般(即並非向南或向西,無海景)。被收購的物業通常是那些50年以上,殘破而缺乏基本設施如升降機的舊樓。如果收購金額足以購買條件相若但樓齡只有七年的物業,理應有足夠誘因讓業主接受收購建議。 

市建局的收購建議及「假設重置單位」的計算機制,因為牽涉公帑,所以要小心估算,亦應與政府其他收回市區土地及補償的機制相若,以達致公平及一致性。故此,市建局評估「假設重置單位」的估值指引,是參考上述所提的地政總署收地補償指引而制定。 

獨立估價確保公平公正 

市建局的估價程序,首先由獨立人士以公開抽籤方式聘請七間測量師行為有關項目的「假設重置單位呎價」進行評估,剔除當中最高及最低的估價後,以其餘五個估價的平均值作為項目的出價基礎,從而確保公平公正,而各測量師行是劃一收費,所以不存在為了爭取市建局生意而盡力討好,把估價壓低的情況。第二,測量師行的估價完全是專業服務,情況就如會計師、律師的服務,顧客不能也不應干預有關專業人士的評估和判斷。但顧客在使用專業估價服務之前,也可以先提出一些假設及要求讓專業服務提供者參考,前提是有關要求要符合專業的操守,不妨礙測量師行提供專業服務。對於市建局而言,這個前置的假設及要求,就是要符合地政總署的收地補償指引,為估值之前設下一些重要參數。 

第三,常見的誤解是「同區七年樓呎價」。所謂同區是指甚麽?是以區議會選區劃界嗎?如果以地區劃分,劃區可大可小。假如被收購物業在油麻地,用最小的地域概念來看,旺角與尖沙咀區的物業價格,應該不能作為可作比較的賠償參考。如果劃界地域以區議會的劃區來看,油尖旺同屬一區,旺角與尖沙咀區的物業價格理應可做參考。而九龍城區也毗鄰油尖旺區,如果被收購的物業位處於油尖旺區與九龍城區的交界,那麽九龍城區物業價格,又可否作為參考? 

同區是「特點、交通方便程度類似」 

其實,地政總署的「自置居所津貼」評估指引是這樣寫的:「一般而言,會選擇大約七年樓齡,並在復歸日前後成交的單位作為可資比較個案。基於這些可資比較個案,當局會就時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素作調整,以便就有關收地項目訂出假設重置單位的單位價值。假設重置單位的單位價值,會在整個收地項目內劃一採用。」 

所謂同區,意思是「在特點及交通方便程度方面屬類似地區」,而不是指區議會選區劃界。至於有關假設重置單位估算,是測量師行提供專業服務的範疇,市建局不會也不應干預,測量師行會按行業專業及相關指引而作出估算。 

麥萃才
市區重建局非執行董事及
香港浸會大學財務及決策系副教授 

 
更新日期 : 2017.03.28