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摯誠.志成(網誌)

解決窒礙難行讓「需求主導」持續發展

最近,我與一些區議員及地區人士會面時,了解到他們對市建局以「需求主導」模式推動市區更新的關注和疑問。因此,我想在這篇網誌中,進一步與大家剖析當中的困難、挑戰和往後的建議。

首先,我必須強調,市建局並非如一些評論報道所述,準備"取消"「需求主導」計劃,市建局只是" 暫停"開展新一輪的申請。這項先導計劃推出至今已進行了5輪申請,當中遇到不少問題以致成效未如期望。為了令「需求主導」在將來能持續而具成效地推行,我們於是希望先稍作暫停,好讓我們就計劃進行全面的檢討,研究如何優化它的操作模式,突破當前的困局。

「需求主導」模式是源於政府在2010年為《市區重建策略》檢討進行公眾諮詢時,了解到業主對重建自主的訴求,遂建議市建局可採取多元化的「重建」模式,以「執行者」及「促進者」的角色作回應。而市建局亦於2011年推出「需求主導」及「中介服務」兩項先導計劃,嘗試回應有關的訴求。

綜觀自「需求主導」計劃推出以來的實施情況,我想透過一些數據分析,讓大家了解「需求主導」計劃在操作時出現的問題。

(一) 「需求主導」是否真的幫到業主

  • 在5輪的申請中,市建局共收到208個申請,當中4成申請為單一業主或兩、三層樓的數個業主,就其單位提出的申請;另外2成為樓宇的業主共同提出的申請但未能達到基本申請門檻的百分比。
  • 即使在完全符合申請資格而又被挑選的12個申請中,有3個項目由於得不到規定的8成業主接受市建局提出的收購建議而終止。該3個終止項目,當中一個為第5輪所挑選的唯一項目。
  • 在第4輪的申請中,未能揀選到任何合資格的項目;而在近3輪的申請中,出現不少於早輪未能符合資格的重覆申請。

結論:如以業主主導向市建局遞交、為數約兩百的申請數目來看,能成功開展及落實推行的項目,至今只有寥寥可數的9個。若我們繼續以當前的操作模式推出新一輪的申請,很大機會重覆之前5輪的情況而令申請無果或項目告吹,對一群投放了不少時間和心力為集合業權而奔波的業主來說,飽受折騰之餘,最終也失望而回。

(二) 「舊樓重建」而非「市區更新」

  • 在5輪的申請中,有共30個的申請,其地盤面積大小達不到基本門檻。
  • 即使符合400平方米或後來擴大至700平方米的地盤面積要求,絶大部分項目最多也只能重建為單幢樓。因為根據《建築物(規劃)規例》要求,對住用建築物部分的上蓋面積有一定的限制。以一個700平方米需求主導計劃的甲類地盤、重建為樓高20層(61米)或以上的大廈為例,重建住用建築物的上蓋面積不得超逾地盤面積的三分之一 。換言之,這個700平方米的地盤只有約230平方米的地方可以用作住用建築物的上蓋面積,當中還要扣除電梯、大堂及走火通道等大概共佔用約60平方米的大廈必須設施,最後剩下來的只有170平方米(原地盤面積約四分之一)住戶可利用的面積。若回到「需求主導」最初的400平方米要求,在符合有關的規定後,就只剩餘約70至80平方米的住戶可用面積(原地盤面積的五分之一)。
  • 若申請的範圍由多組物業多個地段組成,則項目內每一組物業地段也須要有不少於八成不分割份數業權的業主接受收購建議,項目才可以落實進行。假若只局部性向那些超過八成接受收購建議的業戶提出收購,項目地盤面積將進一步縮細。

結論:不論是700或更細的400平方米地盤面積,這類細小地盤設計效率並不理想,未能充分利用珍貴的土地資源,亦限制了地區未來的整體規劃發展,未能為社區創造更大的裨益。

再者,在目前「需求主導」的模式下,符合申請門檻的申請,它所包括的樓宇數目、地盤界線、所在位置和周邊佈局等,都是由業主主導的,市建局單方面不能作出任何更改,欠缺彈性。所以過往「需求主導」項目便出現了又窄又長、形狀不規則或貼近嘈音超出標準公路的地盤,以致市建局未能作更好的設計,達到《市區重建局條例》及2011年《市區重建策略》下所要求的整體妥善規劃,改善已建設環境的要求。

「需求主導」的原意是不用懷疑的。不過,結合多年的實施經驗和遇到的問題,再加上市區老化涉及的其他挑戰,市建局認為有需要全面檢視「需求主導」計劃,包括它的操作模式和方向,以及思考將「需求主導」這個概念推而廣之,令市區更新能夠發揮更大的成效和裨益。

為此,我們現正透過在油麻地及旺角進行的全面性地區規劃研究,一併把「需求主導」未來的操作模式及方向納入探討,尋找能解決窒礙難行的良策。我期望優化後的「需求主導」模式,在融合市區更新不同工作範疇的更大板塊上,能與地區規劃和善用珍貴土地資源方面相互配合,發揮更大的成效,更重要的,是確保「需求主導」模式日後可持續發展。

「油旺」地區規劃研究提出的建議,經公眾討論後,將制定出一個可行的「市區更新大綱發展概念藍圖」,透過市建局主導項目、「需求主導」新模式,復修和改造重設的不同方案,以及私人發展商的參與,實踐「官、商、民」的共同合作,為更新舊區釋出更大的效能。市區更新要多元化的發展方案,與時並進的新思維,方能有效解決市區老化問題。我期望不同的持分者能給予我們理解和支持。