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推動市區更新 四大業務策略各有分量 (Chinese version only)

市建局早前從其轄下兩幢安置物業撥出62個單位,以優惠租金租予香港社會服務聯會(社聯)作社會房屋共享計劃,其中位於旺角豉油街安置大廈的14個單位,早前已交予社聯,再由社聯委託聖雅各福群會負責有關營運。我知道近日聖雅各福群會已開始為單位添置基本家具,準備短期內讓居於惡劣環境而又正等候上公屋的單親家庭租戶入住,我近日特意走到豉油街安置大廈,視察一下這些單位,希望它們是以最佳的狀況交予租戶遷入。在單位內碰巧遇到聖雅各福群會的同事,我欣然知道,經機構處理準備入住這些安置大廈單位的租戶,他們看到單位的照片後都很興奮,十分期待能盡早搬進這個不論環境和設施,都比他們現時居所好幾倍的新居。

此行,我亦順道探訪一位早年獲安置到豉油街安置大廈的住戶,市建局剛於上個月安排他與太太由原居於沒有獨立洗手間的單位,調遷至同一大廈內一個經翻新並設有獨立洗手間的單位。在探訪這住戶期間,他與我分享當年因前土地發展公司展開的亞皆老街/上海街重建項目(即朗豪坊現址),於1995年從一個與多位工友共同使用的簡陋擠迫唐樓單位,安置到同區設有升降機,方便出入的豉油街安置大廈,居住至今已經超過20年了。他跟我談到新居的環境和管理,以及市建局多年來對安置大廈租戶的照顧,亦感謝市建局同事適切的安排和協助,新居空間大了,亦提供獨立洗手間,令他和太太的生活空間和私隱度較以往提高。

其實,市區更新不單只是將殘破的舊建築物拆卸重建,在過程中,市建局亦照顧居民不同方面的需要。以市建局從前土地發展公司接手管理四幢安置大廈為例,市建局不僅延續前土地發展公司為當時受重建影響的租戶提供的安置;更不時派同事跟進住戶生活的狀況和提供協助,尤其是那些單身沒有家人照顧的長者租戶,市建局同事會多走一步,在有需要的時候,探訪那些正在醫院接受治療、年老無依的長者租戶,又或在他們需要調遷時,「落手落腳」協助搬遷行李、傢具和整理安裝家居小型的設施。我認為這不僅僅是「以人為本」的工作方針,更是工作以外額外付出的關懷,體現了漫畫家嚴以敬(筆名阿虫)作品中的一句「謹記人和出美果」的精神。

這四幢分別位於豉油街、荔枝角、大角咀和西環的安置大廈,均建於80、90年代,樓宇狀況和設施,在現今建築標準下相對較為落後。除了一般定期維修保養外,市建局正積極研究改造重設其中位於西環德輔道西,樓齡超過30年的順成安置大廈,一方面透過修繕順成大廈的樓宇狀況,延長其使用期,以應付未來市建局重建項目,用作短暫居住安置單位的需求;另一方面,藉著順成大廈作為「改造重設」的試點, 為「改造重設」的整體策略釐定清晰目標、具體工程細節及可行性等,日後供一般樓齡介乎30至49年的「中年」樓宇參考採用,協助有關舊樓業主透過結合「樓宇復修」和「改造重設」元素的綜合方案,為所居住的樓宇維修翻新,提升配置,延長樓宇的壽命,改善生活環境。

根據初步勘察,順成大廈部份外牆及室內的石屎和飾面已失修,有滲水及石屎剝落的情況;另外,大廈水管電力和消防設施亦漸老化,需要提升。針對順成大廈的樓宇狀況,市建局初步計劃為順成大廈進行基本維修工程,令樓宇在安全和衛生方面,更符合現行標準和規格。此外,由於順成大廈興建時是一般住宅樓宇,隨後當年以安置為前提來作改裝,因此佈局以房間和共用設施為主。市建局現計劃重新設計部份樓層的間隔佈局,以提供更多備有獨立洗手間的單位,供將來入住的安置租戶之用。

除進行基本維修工程外,我們亦計劃將順成大廈的樓宇質素,提升至現時市場上,品質良好且實而不華的住宅樓宇的水平。當中我們特別考慮到,居於順成大廈內的租戶年紀漸大,並預計將來受其他重建項目影響而需要入住安置大廈的租戶亦會有不少長者,故此,市建局考慮部分單位,以長者起居生活為設計原則,增設長者友善設施,例如單位室內地台改用防滑設計的材料,以及在浴室加裝沐浴座椅,以支援長者起居,讓他們居住得更安心和舒適。

市建局現正就各項基本維修和「改造重設」工程項目所涉及的費用進行研究,以早日落實順成大廈的「改造重設」計劃。

市區更新是一個漫長而複雜的過程,當中重建發展只是市建局其中的一個工作範疇。我在早前的網誌提到,油旺地區研究將會制訂一套涵蓋市建局重建、復修、保育、活化工作,並加入「改造重設」方案的市區更新策略,這正因為我們明白,即使市建局透過規劃手段,將可供發展的地積比釋放以致地盡其用,這極其量也會是「一次性」的做法,否則,發展密度不斷提高將會帶來其他例如民生及環境等問題。因此,我認為,樓宇復修和改造重設,將會是市區更新長遠發展中非常重要的工作;至於保育和活化方面,亦不應祇作非核心業務看待。油麻地和旺角這個有著獨特地區特色的地方,在我們現正進行的油旺地區研究中,保育和活化所佔的角色亦不輕,我會在往後的網誌詳談。

從上述改善安置大廈租戶生活環境、關心他們生活所需並提供協助、額外給予的照料和無償的關懷,以至透過「改造重設」措施,提升居住在安置大廈內住戶的生活質素等等,凡此種種,可見市建局團隊,在重建以外的不同範疇,都投放了不少努力和資源。這些用心耕耘、踏實經營的工作,絕非「點綴櫥窗的裝飾品」,安置大廈居住的住戶給予我們的正面評價,正是推動我們繼續市區更新工作的動力。