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既維持財政穩健 也為市區更新創造新機遇 (Chinese version only)

在上星期發表的網誌中,我提到若然市建局以現行的收購補償政策,和現行開展重建項目的模式來估算,要處理油旺地區研究範圍內800多幢地積比已用盡的舊樓,在扣除收益後便有可能面對接近1,380億元的財務虧損。這些地積比已用盡、甚至已達「負數」的舊樓,對私人發展商來說,並沒有足夠的誘因或商機作重建發展,加上昂貴的復修費用,大多數這類舊樓的業主,會傾向希望市建局提出收購和重建。

至於要發展這800多幢舊樓所預計的1,380億元虧損,是從研究初步資料所得的客觀數據來計算,並非憑空想像,亦不是坊間所指的「靠嚇」。根據資料,這800多幢舊樓現時的總建築面積,包括已超出現行規劃和法規所准許發展密度的建築面積,合共約2,214萬平方呎。假設市建局以早前對土瓜灣區三個重建項目提出實用面積每平方呎15,383元的收購建議呎價為基礎,並考慮油旺的地區位置,以及中原城市領先指數最新截至11月中的調整,換算成建築面積的每平方呎呎價約為 15,700 元。收購這800多幢舊樓,所需的總收購成本高達約3,476億元。

以現行的建築物條例、環境及通風等法規要求,以及市建局現時的發展模式來重建這批地積比率耗盡或已是負數的舊樓,實際上,可容許發展的總建築面積,只有約1,875萬平方呎。由於發展所需的年期長,很難預測若干年後的物業市場變化,故此,業界一般以現時的樓市狀況來估算樓面地價。以樓面地價每平方呎11,200元估算,根據現時的發展模式,這1,875萬平方呎建築面積的收益約為2,100億元,但相比總收購成本的3,476億元,有關的發展便出現接近1,380 億元的虧損。這個假設已把政府免補地價的因素計算在內。

另外,根據研究的初步數據,在現行的規劃規定下,在研究區內剩餘尚可發展的總建築面積約有900萬平方呎(包括住宅和非住宅)。即使市建局有機會把這些剩餘的建築面積,透過重建發展悉數用盡,但單單發展這些尚有可用地積比的項目,也未必能夠達致收支平衡,更何況以其收入去抵銷該1,380 億元的財政虧損。透過闡述這些研究資料和測量專業的推算,我希望能讓公眾對此問題有較深入的了解,更好掌握解決舊區老化問題的難度,而不是「危言聳聽」。

說到免補地價,坊間有一種說法,表示政府在批出市建局發展項目的重建地盤時可獲豁免補地價,所以應該有「財力」承擔市區重建責任,甚至興建公共房屋或資助出售房屋。我想從市建局重建項目的發展模式,政府豁免市建局的地價與市建局需向住宅自住物業業主,在物業的市值金額之上,額外給予的「自置居所津貼」,來作一個客觀的分析,闡釋有關情況。

市建局至今開展的重建項目,被收購重建的物業均屬私人物業市場的樓宇單位,按參考同區「七年樓齡」的呎價,擬訂「自置居所津貼」,再加上物業本身的市值,向業主提出收購,故此涉及龐大的收購補償開支。這與提供公共房屋的房屋署,及資助出售房屋的香港房屋協會的營運模式,非常不同。

自2001年市建局成立至2017年3月底,政府共豁免36幅批地補地價。在這36幅免補地價的重建地盤中,有兩成多因為有足夠的地積比增長,又或因為原地盤範圍有不屬於商/住的用地,不涉及收購開支,以致獲豁免的地價比起市建局額外要支付的「自置居所津貼」開支為高;可是,其餘超過70%的重建地盤,市建局需要向業主支付的「自置居所津貼」總額,均超出獲豁免的地價,當中尤其以位於九龍城、深水埗及大角咀等涉及業權數目較多的項目為甚。由此可見,被坊間視為「優勢」的豁免補地價,實際上,郤被「自置居所津貼」在某程度上抵銷了。

因此,綜合以上的資料和分析,放在油旺這地區研究上,我們可以預見,若然市建局把該800多幢、在合乎現行條例法規下可發展的建築面積,全部或部分用作發展資助出售房屋,並以市價七折的價格出售的話,那涉及的1,380億元虧損,將會進一步擴大,更遑論把地用作興建公營房屋。除了財務上的承擔外,綜觀市建局自成立以來的16年間,至2016/17年度,清拆了約715幢失修的樓宇,已完成的項目提供約9,000個新建住宅單位。以這單位數量,即使全數撥作公營房屋之用,對現時需求殷切的情況,也只是杯水車薪。

故此,在市區更新過程中,將部分私人市場舊樓重建為公營或資助出售房屋,無論由哪一個機構負責,首先必須做好重整規劃、財務及風險管理、居民及商戶安置調遷安排、地區基建配套及容量評估、項目推展模式分析比較等範疇,這亦正是市建局展開油旺地區研究的目的。歸根究底,治本的方法,當然是盡快增加土地供應,一方面可以直接提高公營或資助出售房屋的供應,滿足市民對此的需求;另一方面,也對市區更新起了正面的作用,尤其在協助解決安置調遷這問題,加快市區更新項目的進程。

這一連三篇的網誌,透過客觀數據分析,就市建局現時及未來的財務狀況,以及從「油旺」地區研究,剖析市區更新所面對的問題和發展機遇。我感謝傳媒在過去兩個星期就這些課題的報導,增加公眾對此的認識和了解。日後當油旺地區研究有多些資料時,我也會透過網誌,不時跟大家分享,讓公眾將來參與討論此項研究計劃的成果時,有更充分的理解。